この記事は以下のような方に読んでいただけると嬉しいです。
- 賃貸物件の初期費用の考え方を知りたい方
- 賃貸物件の初期費用はどこでも同じだと思っている方
- 賃貸物件の初期費用を少しでも抑えたい方
初期費用はどの不動産会社でも同じ？
物件や不動産会社によって微妙に異なってくるので、とても分かりづらいところですね。
初期費用の内訳について
賃貸物件の初期費用は、以下の費目から構成されることがほとんどです。（東京ベースとなります）
- 敷金
- 礼金
- 保証金
- 前家賃
- 保証会社初回保証料
- 保険料
- 仲介手数料
- 鍵交換費用
- コールサービス費用
- その他付帯費用
契約時に「預ける」お金のことです。「預ける」わけですので、退去時には返ってきます。
ただ、何のために預けるのかを知っておきましょう。敷金を預けるのは、家賃滞納や部屋を損傷させて場合の修理費用の担保のためです。そのため、それらを支払っていない場合は、敷金から差し引かれて（余っていれば）返ってきます。
最近は、退去時にルームクリーニング費用、エアコン内部洗浄費用を特約に入れて、退去時には必ず支払うような契約が多いです。
部屋を所有する大家さんに対するお礼として支払います。退去時に返ってきません。
なので、借りる側として見ると無駄金にしか見えないため、礼金０の物件も増えてきています。
関東ではあまり見かけない費目ではないかと思いますが、特定に不動産会社が管理する物件で見かけます。
意味合いとしては、敷金に類似します。
初期費用の一環として、先に支払う家賃のことです。
先にどれだけ支払うかは、大抵はいつから契約開始か？によります。
月初から契約開始の場合は、前家賃は１か月分のことが多いです。
月の途中から契約開始の場合は、当月の日割り分（９月１５日の場合は９月１５日～９月３０日分）＋翌月１か月分のことが多いです。
そもそも保証会社とは、契約者が家賃等を滞納した際に、代わりに家賃等を貸主に支払う保証をする会社です。
近年は、連帯保証人ではなく、保証会社を利用することがとても増えました。
（連帯保証人＋保証会社の場合もある）
保証料については、初回保証料と継続保証料があります。
初回保証料は、初期費用として組み込まれ、総家賃の40%～100%となります。保証会社や保証プランによって変わりますが、外国籍や生活保護者など入居者属性によっても変わることがあります。
継続保証料は、月額or年額となりますが、月額の場合は総賃料の1%～2%、年額の場合は、10000円～15000円が多い印象です。
保証会社を利用するメリットとしては
貸主にとっては、信用調査（審査）をしてくれる、とりっぱぐれがなくなることかと思います。
借主にとっては、連帯保証人を探さなくてよくなることかと思います。（迷惑かけなくて済む）
火災保険とか、総合保険、家財保険など呼び方はいくつかありますが、いわゆる少額短期保険のことです。
どの物件も必須なのではないでしょうか。多くの場合は、2年契約のため、賃貸借契約を更新する場合は、こちらも再契約する必要があります。
ただ、意外と皆さん使わないのですが、水が詰まったり、部屋を損傷させた時などで利用できる場合がありますので、何かあったら一度保険がおりるか確認してみましょう。
あなたに物件を紹介したり、内見案内、契約締結など、入居までのフォローをしてくれた不動産会社に支払う費用のことです。
近年は、相見積もりをとったりして、仲介手数料の削りあいをさせる方もいらっしゃるようです。
個人的には、ちゃんと頑張ってくれた不動産会社には、見合った報酬をお支払いいただきたいところですが、それなりの金額になるため、安いに越したことはないと感じる気持ちも理解できます。
費用の話もありますが、ちゃんと契約のフォローをしてくれる不動産会社を選んだほうが、結果的にあなたもハッピーになれるのではないかと思います。
あなたが入居するまでが仲介のお仕事です。内容にもよりますが、入居したあとに分からないことがあっても、基本的には物件の管理会社や貸主に、あなた自身が問い合わせる必要があります。
しかし、フォローしてくれる不動産会社であれば、そのような場合もあなたを助けてくれるでしょう。
契約条件として、借主に費用負担をしてね、という内容が多い費目です。
中には、貸主側で交換する物件もありますが、大抵は20000円前後で借主負担の交換になることが多いです。
気にならなければ、交換しない選択ができる場合もあるため、確認してみましょう。
また、近年は「鍵の交換費用は貸主負担だとガイドラインに～」という方がいらっしゃいますが、貸主負担が妥当というだけで、強制力はなく、話し合いによって決めることになります。
ただ、貸主的には、「だったら契約しなくていいです」といえてしまうため、気に入った物件であれば、結局借主負担となってしまうのではないかと思います。
なんとか24とかいう、２４時間電話つながりまっせサービスです。不動産会社はコンビニではないため、夜～朝は営業していません。そういった時に、使うサービスなのですが出来ることはかなり限られています。
出来ないことは受付だけして、翌朝に管理会社に連絡が入って、そこから対応ということになります。
ただ、よくあるトイレのつまりや、水漏れ、鍵紛失対応（オートロックは大体無理）などで使えることがあるため、どうせ払うのであれば何かあったときには使いましょう。
他にも、「消臭抗菌費用」「虫駆除費用」「書類作成費」などなどありますが、このあたりは不動産会社や貸主によって、必須・任意が分かれるため、都度都度確認をしましょう。
初期費用の相場は？
で、結局いくらぐらいのなるのか？という話ですが、敷金と礼金が１カ月ずつの場合は、大体家賃の５カ月～６カ月分が初期費用となることが多いです。
礼金が０であれば１か月分減りますが、敷金が０でもクリーニング費用などを初期費用として支払う場合があるため、計算が狂わないようにしましょう。
変動する費目（要素）はなにか？
不動産会社によって変わる初期費用がある
同じ物件を２社以上で仲介できる場合は、仲介手数料と保証会社初回保証料が大きなところかと思います。
たまに、悪い業者で存在しない「申込金」とか「書類作成費用」とかを取ろうとするパターンも聞いたことがあります。
仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社の生命線ではあるのですが、ゴネれば安くなる可能性が高い費目です。
ただ、すごく良くしてくれたとかであれば、あなたの気持ち次第ではあります。
最安値を目指すのだ！ということであれば、ゴリゴリいけばよいかと思います。
初回保証料は、元付業者によって変わる場合があります。
２つ以上の元付会社がある場合は、本当は比較できるといいのですが、借主側からはわからないことが多いです。
※元付会社ってなに？という方は、以下を参考にしてください
じゃあどうすればいいのか？
正直、（信用できる会社であれば）不動産会社に調べるように依頼するのが最善ではないかと思います。
もしSUUMOなどの賃貸ポータルサイトにお目当ての物件が何社も出していたら、それぞれに見積もりを取ってみることで分かる場合もありますが、かなり面倒だと思います。
それか困ったら僕に連絡してもらっても大丈夫です。（返信遅いですけど）
おわりに
恒例となってきましたが、何か、相談したい方はご連絡ください。夜になりますが、空いた時間で回答させていただきます。（普段は普通に仕事しているため）
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