【貸す】賃貸物件の募集・管理依頼のポイント　～どんな不動産会社に依頼してる？～

この記事は以下のような方に読んでいただけると嬉しいです。

賃貸物件の募集・成約・管理までの流れ

大まかな賃貸経営の流れは以下となります。

賃貸物件の募集の仕方

自分の不動産を貸したいときは？

そこらへんの不動産屋さんへ依頼するだけでOK！

ということで、これだけですね。
実際に不動産屋さんに相談にいくと、大体以下をヒアリングされます。
　・物件情報（住所、建物名、号室、内見方法などなど）
　・賃貸借契約条件（賃料、管理共益費、敷金、礼金、契約期間、契約形態などなど）
　・入居条件（禁煙者、女性限定、男性限定、ルームシェアOKなどなど）

これらを不動産業者間で使う物件データベースに登録したり、図面を外の看板に張ったりして、募集をかけていくわけです。つまり、上記のヒアリングが終われば貸主（大家）さんとしては、後は待つのが基本となります。

貸主が直接募集するためのサービスもありますが、経験が少ない方はやめた方が無難です。
なぜなら、契約書を作成するノウハウが無い事が多いためです。（しっかり特約とか条文・条項を整理しておかないとトラブルになる可能性が高くなる）

募集依頼自体は、信頼する１社があれば、そこにお任せしてもいいと思いますが、特にない場合は、複数社に依頼するほうが成約率は高くなると思います。

賃貸物件の契約の方法

契約って貸主（大家）は何をすればいいの？

契約書確認して、問題なければ署名・捺印すればいいよ！

と、シンプルに記載しましたが、契約締結したら貸主（大家）さんは立場的に弱くなります。
よく考えて契約しましょうね。

では、どういったところに注意するのか？についてですが、大きいところでは概ね以下ではないでしょうか。

①入居者の人柄＋引っ越し理由

これは確認する方は多いですかね。
自主管理する貸主（大家）さんは、トラブル時はご自身で対応することになりますので、よく確認しましょう。
不動産会社も多少は間に入ってくれると思いますが、トラブルの内容によっては逃げられます。
管理委託する場合でも、トラブルによっては他の入居者に迷惑がかかり退去に繋がりかねません。

②保証会社の審査は何社目で通過したか

特に傷がなければ年収が低めでも、だいたい１社目で通過します。
２社、３社と審査落ちするようであれば、それなりにひどい属性だということが推測できます。
最終的に保証会社が通れば、滞納の心配がないと思っている方もいるかもしれません。
ですが、保証会社は万能ではありませんので注意です。

例えば、家賃は保証してくれても原状回復費用は色々条件が付いていたりすることもあります。
また、２，３カ月滞納すると強制退去の立ち退き訴訟の話になり、手続きも多少面倒なところがある上に、クリーニング含む原状回復を終えたら、また募集からスタートです。（また広告費払うことになります）

③契約書の特約に何が記載されているか

不動産屋さんもそれなりに色々なトラブルを経験しているので、特約や契約条文も整ってきているとは思います。
一方で、「それ何十年前から使ってんの？」ってレベルの、超絶シンプルな契約書もあります。
ただでさえ、貸主の立場のほうが弱くなりがちなので、契約書ぐらいはある程度はしっかりしましょう。

よくあるのは、大抵の物件では退去時にクリーニング費用が発生しますが、これは契約書に記載されている場合のみ、借主負担とできることが多いです。（突っ込まれたらの話ですが）
つまり、契約時にクリーニング負担を合意した上で契約をしているため、請求できるとするのが一般的ということになります。

かといって、契約書に書いていれば何でも請求できるとは限りません。このあたりは、国交省の原状回復ガイドラインや判例によって左右されるかと思います。

賃貸物件の管理の方法

管理は多岐に渡りますので、ちょちょっと記載して終わるものではありません。
戸建て・分譲マンション・一棟マンション・一棟アパートなど物件の種類や構造によっても色々と変わります。
ここで、それらのことを諸々記載することは至難ですので、自主管理される場合は、マンション管理士や管理業務主任者の資格参考書を勉強してみることをオススメいたします。（参考になりますよ）

実際に原状回復工事でよくある、クリーニング・クロス交換・フローリング張替・CF/フロアタイル張・畳関連・障子関連・建付関連・塗装などなどは、色々試してみて覚えるところがあるため、中々体系的に学ぶことは難しいかもしれません。（職人系の仕事となるため学習を目的に整理されているものが少なめな気がします）

ということで、不安な方は管理委託するのが良いと思います。（家賃管理まではしないが、原状回復は任せるということもできます）

賃貸物件の更新の方法

更新後の契約書を作成して、双方署名捺印すれば終わりです。（更新料などの支払いは必要）
定期借家契約の場合は、更新ではなく「再契約」となるため、ちょっとだけ違います。

賃貸物件の退去の方法

借主が退去したくなったら、解約届を出してきますので、退去立会日を決めて、物件の明け渡しをしてもらいます。
部屋の状態を確認し、クリーニングだけであれば、それだけ清算して終了です。
色々と借主がやっちゃってる系の損傷があれば、その分を請求するのですが、借主と貸主の負担割合が揉めるところかと思います。

契約したら貸主が立場的に弱くなる話を記載しましたが、こういうところにモロに影響します。
例えば、クロス（壁紙）は減価償却期間が６年です。６年経過で価値がなくなるというわけです。
つまり、クロスを張り替えた６年後であれば、借主が多少やっちゃっていた場合でも、借主負担を請求することが難しくなります。
このあたり、確定的なことは言えないのですが、借主が負担を拒否すると、まぁ揉めます。

基本的には、原状回復ガイドラインに従うのが最も腑に落ちる結果になると個人的には思いますが、双方人間ですので、一度揉めると引き際がわからなくなりめんどくさいことになります。（実際に訴訟に発展した事案を見たこともあります）

なので、面倒な場合は管理委託（解約清算業務も含めて）しちゃったほうがお金はかかりますが、気は楽です。
んで、部屋をキレイしたら再度募集に戻るわけです。

賃貸物件の募集や管理をお願いする不動産会社

まずは募集について

上記で記載したように賃貸物件の運営もそれなりに大変です。
賃貸の始まりは募集ですが、募集をしてくれる不動産屋さんにもいろいろいます。

とりあえず募集だけだして後は放置　or　精力的に紹介してくれる

当然、後者がいいですよね。が、前者は結構あるあるです。
特に、その１社にだけお願いしている場合は、超あるあるです。
後者の不動産屋さんの場合は、貸主（大家）さんからもらえる広告費を消費してでも決めようとしてくれます。

でも、貸主（大家）さんからは、前者or後者は見えづらいですよね。
なので、複数社に依頼したほうがいいと思います。
ただ、依頼した数の会社分だけ、「まだ募集していますか？」という電話がかかってきまくるので、それが嫌でなければ。

次に管理について

管理といっても、どこまで依頼するかは管理委託契約次第です。
何をお願いしたいのか（何がお願いできるのか）を確認しながら進めましょう。

ただ、管理を委託すると、その１社だけで募集まで回していくケースが多いです。
また、原状回復などの工事も依頼することなるケースも多くなるため、その金額が適正なのか、そもそも工事内容が妥当なのかがわからなくなってきます。

そのため、それなりに信用している不動産会社に依頼することをオススメします。（横暴な感じの担当者にはまずお願いしないほうがいいでしょう）

おわりに