【借りる】賃貸物件の入居時と退去時のポイント　～絶対に知るべき敷金精算～

この記事は以下のような方に読んでいただけると嬉しいです。

入居時点で退去までのカウントダウンは始まっている

事後によく受ける相談ランキング３に入る話です。
ざっくり記載すると、退去時に高額な修繕費用を請求されたって話ですね。それについて記事していきます。
※【注意】原状回復費用に関しては明確な基準というよりは判例が重視されたりするそうなので、以下は参考レベルにとどめておいたください！

賃貸物件の退去時のトラブル事例

本当にピンキリな話なのですが絶対知っておいてほしい内容です。
例えば以下のような物件があったとします。

• 家賃１０万円
• 敷金１カ月
• 普通（一般）借家契約
• 特約にルームクリーニング、エアコンクリーニング負担あり

このような物件の場合、入居時に初期費用として敷金１カ月＝１０万円を払っているわけです。
契約書には、退去（物件明け渡し）後に、必要な修繕や債務を差し引いて、余る場合は返す的なことが大体書いてます。普通に暮らしていれば、大抵はいくらか戻ってくるかと思います。

ですが、過去に家賃１０万円の物件で１０年住んだ時に退去時に請求された費用が約５０万円とのことで、僕のところに相談に来られた方がおりました。
請求明細を確認したところ、クリーニング以外にクロス全張替やフローリング張替などで数十万の上乗せがされていることがわかりました。いやぁ～高いなぁと思った記憶があります。
よくよく見ると、喫煙を換気扇下でしていたようで、ヤニ関連費用としての請求もありました。
ここは、特約や契約条文の内容にもよるかと思いますが、＋αで請求される原因になることはあります。

ただ、それでもフローリング張替費用の負担割合が異様に高く、これは原状回復ガイドラインに則って計算しなおし依頼をしたほうがよいと話しました。
部屋の設備・内装には耐用年数や減価償却期間が設定されているものがあります。フローリングの場合は、建物の構造によって償却期間が変わるのですが、少なくとも入居時点で張替がされていなければ築年数分はすでに償却しているわけです。

そのため、フローリング張替費用のほとんどを退去者に負担させるのは、いまいちということになります。（故意過失でフローリングの一部に傷をつけちゃっていた場合でも基本的には同じ考え）
このあたり、それを言わずにガンガンに乗っけて請求してくる不動産業者や工事業者、貸主がいたりするので注意です。

退去時のポイントは？

退去時に不当な請求を避ける方法

国交省の原状回復ガイドラインに則って清算してください。と言いましょう。
まともな相手であれば、ちゃんとやるので安心してください、ぐらい言ってくれます。

とはいえ、色々な理由をつけて請求してくる相手もいるので、清算書はちゃんと見ましょう。
清算書のポイントとしては以下２点です。

• 減価償却が考慮されているか
• 貸主と借主の負担割合が記載されているか

記載されていなければ記載してもらいましょう。
減価償却率であれば、原状回復ガイドラインに則っているか確認です。
負担割合であれば、その根拠を確認です。

ここまでやりとりすれば、最初が不当な請求であればそれなりに下がるのではないでしょうか。
あとは、どこまで戦うかですが、訴訟までいくと正直個人としてはきついと思いますので、そのあたりはお任せします。

最後に、やりとりはメールでしましょう。

入居時のポイントは？

写真をめちゃくちゃ撮っておく

不動産屋さんによっては、入居時チェック資料みたいな形で、不具合や傷などを最初に確認させる書類を渡してきます。それがある場合は、引っ越し（荷物搬入）前に、鉛筆１本使い切るぐらい書いておきましょう。
もちろん写真と一緒にです。

めんどうですが、退去時に自分がつけていない傷を証明することができます。
証明できないと、場合によっては双方（借主と貸主）で痛み分け的な内容で修繕費用を負担させられることがあります。
当然、心当たりがあれば、それは致し方なし。（必要以上に高くないかは要チェック）

入居中に何かを傷つけた・壊した場合

例えば、洗面台を割ってしまったという場合、入居時に入らされた火災保険が使える場合があります。
洗面台もものによっては、それなりに高いので、何かを壊してしまった場合は、火災保険が使えないか確認しましょう。

せっかく２万円前後払っているので、こういう時にこそ使わないともったいないです。
意外とこれを知らずに、退去時に発覚して費用請求される方がいらっしゃいます。

もったいないですよ！

おわりに

よくある話の記事です。正直僕も何が正解かの答えはもっていませんし、裁判までするほどかというと額によっては微妙な気もします。（プライドの勝負であれば納得いくまでやっちゃいましょう）
まずは、必要以上に高いものを普通レベルに落とすことを優先に、頭の片隅に情報を入れておいてください。

恒例となってきましたが、何か、相談したい方はご連絡ください。夜になりますが、空いた時間で回答させていただきます。（普段は普通に仕事しているため）